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普洛斯梅志明:不深入參與中國市場,就談不上擁有全球競爭力

時間: 2020-06-11 14:25:05 來源: 投中網  網友評論 0
  • 作為普洛斯的掌舵者,梅志明希望,“公司永遠保持在創業的路上,未來普洛斯是全球最大的創業公司。
  • 2010年,普洛斯實現當時全球最大的不動產IPO

  • 2014年,完成全球最大的物流資產包收購

  • 2018年,亞洲最大的上市公司私有化交易

  • 2019年,全球史上最大私募不動產交易

  • 全球資產管理規模達890億美元

  • 全球管理的不動產面積高達6200 萬平方米

  • 15%以上的員工從事科技相關工作

  • 未來三年已規劃可再生能源發電量達1GW,相當于75萬戶家庭用電量

 

如何解讀這些創紀錄的成績和這些數字背后的普洛斯?


普洛斯要打造怎樣的世界級另類資產管理機構?


是怎樣的文化和DNA造就了今日的普洛斯?


重倉中國,普洛斯背后堅持的是怎樣的投資理念?

 

6月10日,在由投中信息、投中網聯合主辦,投中資本承辦的“第14屆中國投資年會·年度峰會”上,投中信息創始人及首席執行官、投中資本管理合伙人陳頡,與普洛斯(GLP)  聯合創始人、首席執行官梅志明,開啟了一場主題為“資本涌動九州風雷”的超級對話。

 

普洛斯的每一次出手都頗為驚人,全球新冠疫情也沒有減緩其勢頭。普洛斯于3月13日宣布了收購嘉民集團位于中東歐四國的240萬平方米物流資產,把在歐洲的資產管理面積翻了一番,成為少數物流設施真正廣泛覆蓋歐洲的投資機構之一;完成了對招商局集團旗下招商資本的戰略投資;完成了最新的150億元人民幣的中國收益基金的募集;還和馮氏家族聯合完成了利豐的私有化。

 

更為傳奇的是,2019年6月,普洛斯與黑石完成了一筆187億美元的資產交易,而這個資產包恰恰是普洛斯2014年底花81億美元從黑石手里買來的,這一買一賣,四年時間資產升值100多億美元。為什么號稱“聰明錢”的黑石能接受這樣的交易?

 

用17年時間從一個幾人的創業團隊成長為亞洲第一,全球頂級的一家“大公司”,普洛斯依舊強調自己是家保持創業心態的“小公司”。作為普洛斯的掌舵者,梅志明希望,“公司永遠保持在創業的路上,未來普洛斯是全球最大的創業公司?!?/span>

 

以下是梅志明與陳頡在“第14屆中國投資年會·年度峰會”超級對話環節的對話實錄:

 

1、低調務實的風格:十幾年的堅持和專注,今天的近千億美元資產管理規模,是一個一個項目、一個一個基金扎實做出來的

 

陳頡:站在當下,您認為外界該如何正確解讀普洛斯?普洛斯對外一直保持著低調,包括您本人也是低調的,這種外部形象是普洛斯刻意維持的嗎?

 

梅志明:可能因為我們的行業不是對C端的,也可能是我們的文化造成了低調的印象,這不是刻意為之。我們公司還處于創業過程中,是一個創業的小公司,所以我從來沒有覺得有什么特別了不起,所以也沒有什么可以高調的。

 

過去十幾年專注做我們的事情,很多事情需要堅持,“十年磨一劍的”堅持,做到一定的規模之后,才會發生一些化學的反應。

 

比如,我們開始沒有基金管理部分,達到一定規模之后我們啟動了基金平臺,大概8年前推出了第一個基金,現在將近1,000億美金的基金資產管理規模,是一個一個項目一個一個基金扎實做起來的。

 

2、成功的要素:抓住時代給與的機遇,明晰產業未來的趨勢

 

陳頡:您如何定義成功?普洛斯走到今天取得的成績,是如何達成的?最先浮現在您腦海中的詞匯是什么?

 

梅志明:我一直相信成功50%來源于運氣。但是你現在問我,我覺得運氣甚至要占80%,生在哪個時代,處于哪里,很大程度上決定了你能做多大的事情。我們可以說十分幸運,正好趕上中國的開放,正好趕上了互聯網,接下來還有物聯網、5G這些新的趨勢。

 

我一直說,即使你是奧運游泳冠軍,如果你是逆水而上,不論多努力也可能游不到終點。但順勢而為,普通人也可能很輕松就到達目的地。很多時候,我們能做成一些事情就是看清楚了一些大的趨勢,5年、10年、20年之后的前景。所以我們早在10多年前就開始布局物流不動產。

 

那個時候大家可能對物流不動產沒有概念,但是我們那個時候判斷隨著零售的組織形式變化,會產生大量新的需求。

 

比如,人們可能會認為夫妻老婆店、小餐廳這種小商戶不是我們的客戶,他們不需要大規模的、現代化的倉儲設施,但是隨著類似美菜、美團這種集中采購平臺發展起來,即使是小商戶賣的油、米也需要有大型的現代的物流中心來配送,提高運營效率。大家也不會想到,摩拜單車這種共享平臺也需要大規模的倉儲,集中維修再派送。

 

所以,在產業變化、產業組織的方式變革當中會產生新的需求。我們需要分析這些趨勢來判斷和思考產業10年后會怎樣,來把握產業走向。

 

陳頡:所以,普洛斯的成功是因為判斷對了未來的大趨勢,在趨勢沒有發生或者是早期的時候就開始投入?

 

梅志明:是的,要保持永遠在創業路上的心態,學習和明晰產業趨勢;同時創造大家喜歡的工作環境,吸引比自己更聰明的人,這樣事情才可以做大。

 

3、合作與共事的伙伴:對于人的判斷,基于互相認同的價值觀

 

陳頡:最早在2008年支持普洛斯IPO的是新加坡的GIC,普洛斯也給他們帶來了豐厚的回報,現在的股東包括了高瓴資本、厚樸投資等,從外人看起來是風格迥異的投資大佬,您是怎么跟他們相處的?并且有很多的合作伙伴跟普洛斯都是長期的合作伙伴,我也認識一些在普洛斯工作十幾年的朋友。您是怎么跟這些性格迥異的人相處,并且跟他們長期的并肩同行的?

 

梅志明:其實所謂“大佬”,是大家看到的一方面,另外還有一面——他們都是人,都有很真實的一面。他們有不同的風格,有不同的優勢,但是最核心的判斷,是能不能長期在一起合作,而這基于我們是否有互相認同的價值觀。

 

另外,大家都有不斷學習的心態,我跟他們每個人都學到了很多不同的東西;而他們的學習能力也很強,每次跟你談下來,你會感覺他要比你還懂這個行業了。

 

4、與黑石一買一賣的交易背后:我們比黑石更了解這筆資產,四年來通過加強運營,資產的質量和價值完全不一樣了

 

陳頡:2014年普洛斯通過收購黑石全資控股的IndCor工業地產進入美國市場,2019年又將美國物流資產包以187億美元出售給黑石。能不能跟我們講講買和賣的邏輯分別是什么?你們是怎么做到一買一賣,資產升值100多億美金的?

 

梅志明:我們2014年進入了美國市場,以81億美元跟黑石買了他們的工業地產項目,當時大家都不看好。其實買的時候,我們對資產的情況非常了解,很多資產的租約是2011年、2012年簽的,當時美國剛剛走出金融危機不久,經濟低迷,簽的租金價格也是低于市場20%-30%;而很多租約五年后到2016、2017年要到期重簽,租金有很大的上漲空間。所以我們收購以后第一時間就把其中15%不太好的資產處理掉,又注入其他高質量的資產,通過加強運營,整體出租率大幅提高,同時3-4年時間租金也上漲了30~40%左右,資產的質量和價值完全不一樣了。

 

經過運營,我們2018年開始考慮,是時候退出了。那個時候,這筆資產帳上的價值已經是150多億美金了,有資金實力購買的機構一只手能數下來,所以我們同時也啟動了上市流程,從而還有一個備選的退出渠道。

 

我和潛在的購買方一個一個交流:誰拿了這個資產包就變成美國的物流地產之王。黑石開出了最好的條件,所以就成交了。我們通過運營提升了資產的價值,達到了一定的預期,從對投資者負責的角度出發,所以我們就退出了,也創造了優秀的基金業績表現(track record), 為投資人實現了最高的IRR。

 

5、是否旨在打造“亞洲的黑石”:不同的時代有不同的發展機遇,中國會出現若干個萬億美金規模的資產管理公司

 

陳頡:您剛剛說2014年跟黑石做交易,那時普洛斯規模還相對較小,但是今天的普洛斯已經遠遠比2014年的普洛斯規模更大,以至于江湖上開始有人說普洛斯會不會成為“亞洲的黑石”?您怎么看這個說法?

 

梅志明:黑石很成功,很多人都在學習黑石,但是,每個不同的時代都有不同的發展機遇,黑石發生的機遇不一定會重復;此外,每個公司有不同的基因,無法復制。每個公司都有自己的路徑跟自己的打法,普洛斯的獨特優勢在于我們是深入運營的資產管理公司。

 

我判斷,中國會出現若干個萬億美金規模的資產管理公司;將來做資管也不是純粹做上層的資金投資,而是要圍繞和建立在專業的運營基礎之上。

 

6、人品的價值:一個公司最有價值的是品牌,一個人最有價值的是承諾

 

陳頡:在我跟您私人的交往中,Ming你屢次提到一個詞——人品。你跟我說過,你要是個值得信賴的人,別人才會幫助你,跟你合作。關于人品您能不能再多講幾句。人品對于您人生、事業、價值觀曾經產生過什么樣的影響?

 

梅志明:不論是合作過程中還是在公司內部,彼此有信任做基礎,效率會更高。不管將來信息多發達,最后做決定的時候還是要判斷對方靠譜不靠譜。

 

我覺得一個公司最有價值的是品牌,一個人最有價值的是他的承諾。如果一個人有信守承諾的聲譽,靠得住,跟你交易讓人放心,這種情況下你用同等條件,甚至是要求更好一點的價格,別人也愿意跟你交易,因為交易的確定性更高。所以,我跟普洛斯的同事們說,你代表公司出去商談,一旦跟對方握手承諾了,就要堅定地履行這個承諾。

 

7、重倉中國:不深入參與中國市場,就談不上擁有全球競爭力

 

陳頡:不少機構還在說未來怎么看中國,您怎么看目前全球格局下的中國機會?普洛斯怎么看未來中國的機會,跟10多年前相比,外資進入中國市場大環境是更好了還是更差了?

 

梅志明:首先,我們要判斷10年、20年之后中國市場的規模。不論是外資還是內資,不深入參與中國市場,是談不上擁有全球競爭力的。

 

至于外資進入的市場環境,不管是外企、民企、國企,應該是一視同仁,同等對待的。

 

普洛斯是重倉中國的,過去10年我們每年都在外資對中國投資中占1%多一點,我相信接下來我們會繼續這個速度,我是非??春眠@個市場的。

 

8、投資邊界:立足現有業務的應用場景和優勢資源,向相關領域延伸

 

陳頡:明白了,普洛斯是重倉中國的未來。那么,在普洛斯最新披露的中國財報里,新能源和科技投資都是普洛斯在布局的板塊,我想問普洛斯投資的邊界在哪里?

   

梅志明:普洛斯在某一個領域里面做到了一定的規模之后,我們會向這個領域的旁邊再挪一步,充分利用相關資源和經驗。

 

比如說我們做新能源,是因為我們擁有了中國最多的園區屋頂資源,正好我們很多的客戶也在尋求替代傳統能源。所以我們組建團隊,后來跟博楓合資,成立了普楓新能源,從事分布式光伏發電。

 

其實我們投資科技、物聯網等,也是4-5年前開始的,主要是因為很多新的科技都是在物流領域里面先展開的,有豐富的應用場景。

 

我們可以想象,物聯網的應用,在物流領域里面,首先會有商業化的機會。做AI做機器人翻跟斗、跳舞,可能不賺錢的,但是在倉庫里面搬貨可以賺錢。所以自動化、AI智能化等率先在物流領域找到合適的商業化應用場景。

 

比如,我們投資的公司G7,在中國100多萬輛卡車里面裝了感應器,把所有的車輛管的更好之后,開始賣保險,沒有安裝這個系統之前,賠付率要高40%。因為上了這個系統之后,降低了車禍的發生,通過AI跟蹤人的眼睛,可以判斷司機可能會打瞌睡,會自動的提前預警,干預。

 

另外,在供應鏈金融領域,中小企業有很大的需求。比如,品牌商要求物流公司兩個月的賬期,物流公司又轉嫁給司機,導致司機借利息可能高達20%的資金周轉,又加回到物流成本。如果將信息打通后,司機貸款利息不應該比從銀行貸款高太多,最終物流成本會降低。這當中很多事情可以做。

   

陳頡:本質上是擁有了巨大體量的應用場景,圍繞這個應用場景發現很多的趨勢以及提供融資便利的機會。

   

梅志明:對,所以如果有一天你看到普洛斯成為全球最大的供應鏈金融公司,不要奇怪,這是一個很自然的延伸。

   

9、未來競爭是生態與生態的競爭:成功不在于自己的成就有多大,而在于幫助了多少人,成就了多少創新的公司

 

陳頡:我的最后一個問題,展望未來,只是用物流地產去定義普洛斯肯定是太狹隘了。那么公司和您個人最大的局限性在哪里?在10年、20年之后,您希望普洛斯和您個人會以什么樣的形象載入商業史冊?

 

梅志明:我覺得每個人的局限,在于對自己和對事情的認知。如果有很清晰的認知,再不斷的建立能力,應該是逐漸成長的過程。

 

對于我個人而言,我其實希望不管事業做的多大,在街邊吃大排擋的時候沒有人認識我是誰。

 

對于公司,我希望公司永遠在創業路上,將來普洛斯是全球最大的創業公司。在不斷創業過程當中,邊界是隨著不同主業的加強之后不斷延伸的。

 

我希望成功不是說我們自己成就有多大,而是我們幫助了多少人,成就了多少創新的公司。普洛斯成功與否,是看普洛斯有多少個朋友。我相信將來競爭不是公司與公司,產品與產品,更多是生態與生態之間的競爭,所以我希望普洛斯將來是有最多朋友,最大的生態體系的一個公司。

   

陳頡:我聽到的是普洛斯應該在未來是不設邊界的。

   

梅志明:是一個自然的過程,在一個領域建立起了足夠的能力,就可以嘗試往邊上挪一步,擴大發展的邊界。

   

陳頡:謝謝。


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本文來源:投中網 作者: (責任編輯:bizcom)
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