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房貸利率現拐點 下半年房地產市場將企穩

時間: 2019-01-19 09:40:00 來源:   網友評論 0
  • “過去的幾輪房地產調控沒有去庫存政策,只是“踩剎車”,而現在是“既踩剎車,又踩油門”。所以在這樣的情況下,房地產商對市場短期悲觀,但是它對中期或許不那么悲觀。所以,整個房地產投資是非常具有韌性的?!?/li>

文章來源:公眾號“中國金融四十人論壇”(ID:CHINAFINANCE40FORUM)

(原標題)伍戈:樓市目前寒意凜然,但下半年或企穩

作者:伍戈


“過去的幾輪房地產調控沒有去庫存政策,只是“踩剎車”,而現在是“既踩剎車,又踩油門”。所以在這樣的情況下,房地產商對市場短期悲觀,但是它對中期或許不那么悲觀。所以,整個房地產投資是非常具有韌性的?!?/span>


—— CF40青年論壇召集人、長江證券首席經濟學家、總裁助理伍戈


從本輪調控特點看2019年房地產投資走勢


房地產市場,是一個我們既熟悉又陌生的領域,不管做市場研究還是做政策研究,它的難點就在于數據多、類別多、鏈條長,因此很難找到主要矛盾。正所謂“成也蕭何敗也蕭何”,找到“蕭何”才是最關鍵的。對于房地產問題,厘清邊際變化或者這一輪調控與過去的不同之處,才能對預判經濟、未來投資有所幫助。


本輪房地產調控與過去的不同之處


與以往相比,始于2016年9月的本輪房地產市場調控呈現出一些不同特點。過去兩年多,全國的房價同比增速是下降的,不同地方、不同區域(如一二三四線城市)的房價下降也不一樣。由此可見,本輪調控對房價上漲起到了一定的作用。過去一旦調控房價,房地產投資也會跟著一起下降。2016年以來的這一輪調控,過程中,房地產投資卻相當穩健。


從宏觀調控的目標而言,這一輪調控或許是成功的。目前通過調控,一方面穩住了房價,另一方面最近一年多,房地產投資也沒降下來,而且也有相當的韌性。


為什么這一輪調控使房價回落,而房地產投資總體卻保有韌性?客觀上而言,并不是建安投資有韌性,建安投資隨著房屋銷售面積的下滑也在持續回落,而是與土地購置有很大的關系。從全國范圍而言,2018年以來,不管是土地購置費、土地購置面積的同比增速,從歷史上看,都處于非常高的位置。這也就意味著,一方面,房地產商已經看到了銷售不好的現狀,在調控基礎上,銷售下滑對房地產商來說是一件大事,因為銷售回款是房企最重要的資金來源,占到50%以上。銷售不好,房地產建安投資也會持續下降。


但“奇怪”的是,最近一年多時間,房地產商的土地購置卻迅猛增長,目前也可能是一個拐點。過去,房地產商的土地購置迅猛發展,與因城施策和去庫存有一定的關系。去庫存對房地產商的土地購置是有很強的吸引力,從歷史數據來看,商品房庫存去化和房地產購地行為非常相關。


由此可以看出,一方面房地產商很悲觀,因為銷售持續下滑,另一方面房地產商又看到商品房庫存處于低位,物以稀為貴、奇貨可居,所以房地產商就會加大土地購置。過去的情況是,房地產市場銷售下滑,庫存被動累積;而這一輪的情況是,銷售下滑過程中,庫存實現了完美地去化。在這樣的矛盾信息下,房地產商的投資行為和過去相比,有很明顯的變化。這一輪庫存的去化和供給側改革是有很大關系的。過去的幾輪房地產調控沒有去庫存政策,只是“踩剎車”,而現在是“既踩剎車,又踩油門”。所以在這樣的情況下,房地產商對市場短期悲觀,但是它對中期或許不那么悲觀。所以,整個房地產投資是非常具有韌性的。


2019年上半年房地產市場寒意明顯

下半年將企穩


當前去庫存政策已經發生非常明顯的變化,包括央行和國開行對棚改貨幣化的態度發生了變化,未來一段時間,棚改貨幣化安置將明顯下降。這會使去庫存可能往相反的方向發展,即庫存被動累積。如果庫存出現被動累積,會打壓房地產商購地的積極性?,F在我們已經看到全國范圍內庫存累積的趨勢,在2018年高基數的情況下,2019年房地產開發商的土地購置可能會較快降溫,房地產動能下降會很顯著。但另一方面,建安投資反而沒有那么悲觀。


因為影響房地產銷售和建安更重要的是房貸利率,而且房貸利率有一點好處是其前瞻性,可以領先于房屋銷售和建安投資情況。2018年春節后,銀行間市場利率就持續下行,銀行間市場寬松沒有很好地傳導到實體經濟里面,社融還處于低位沒有企穩,但從資金價格角度來看,這種利率傳導正在發生作用。從這一輪調控大概看得出來,銀行間市場利率大概領先房貸利率七個月左右,也就是說在3、4月份銀行間市場利率下來后,加上七個月的時間,恰好11、12月份,也就是整個房貸利率筑底開始回落的時候。


最近確實有一些省份的房貸利率邊際下滑增多。央行近期貨幣政策報告寫得很清楚,貸款加權平均利率已經開始下降,這種下降具有拐點性質。過去兩年貸款加權平均利率都是持續上升,房貸利率也是持續上升,現在出現了非常關鍵的拐點性的變化。


如果房貸利率出現調整,或者說出現了拐點,意味著什么?利率跟銷售相關,銷售跟建安相關,意味著對未來一段時間銷售,比如三四個月,會起到非常積極的作用。


對2019年而言,上半年房地產投資下行的幅度可能比較大,因為土地投資急劇下降,但隨著房貸利率發生變化及銷售與建安投資的企穩,全年房地產投資同比增速估算大概在5%-7%的范圍,雖然與2018年相比有所下降,但是和歷史上最嚴峻時期相比,其實也不是那么嚴峻。現在房地產市場已經進入冬天,只不過上半年這個冬意會很顯著,但到下半年會有所減緩。


房地產政策要因城施策調整,但是如何因城施策很關鍵??陀^上,既想適當放松調控,又不想讓房價起來。即使放松調控,但房價堅決不上漲,開發商也就沒有動力去投資。作為房地產市場真正供給者,房地產商非常關鍵,熨平房價的前提是,房地產商能夠很好地提供供給。我認為,因城施策可能要提高對于部分人口流入城市房價的容忍度。雖然大家都覺得房價過高,但對于人口持續流入的城市,對于有剛性需求的城市,應酌情考慮市場供求之間的動態變化,房價的容忍度還需要適當提升(但要嚴格禁止投機炒作)。這個權利可以把握在地方政府手里,比如說假設2019年CPI增速是3%,房價略微上漲1%-2%可能就不為過。如果房價不動,房地產商可能就沒有動力建房子提供供給。


最后,還應反思總結過去不成功的調控政策。每當房價過高、泡沫過高的時候,一個耳熟能詳的政策是,不允許資金進入房地產市場,實際上這是有問題的。價格是供給和需求決定的,抑制價格,可以讓房地產商多增加供給,同時抑制投機需求。但是如果限制資金進入房地產市場,就意味著房地產商主動收縮供給,這就會出現需求收縮、供給收縮的現象,最后價格均衡就會無解。因此,房價過高時,要對資金進入房地產市場進行分類,抑制消費貸或者投機貸,而對于供給者的開發貸款,應該增加資金需求,而不是抑制資金需求。


當然也會有人提出反對意見,認為房地產商拿著錢去炒地,炒成地王,所以房價就會推得更高。但是如果終端供給需求是非常均衡的,房企就不會去炒地,拿地建高價房,因為最后銷售不出去。所以要相信,作為微觀市場主體,房地產商總體還是理性的。


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本文來源: 作者: (責任編輯:七夕)
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